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房屋实际所有人能否对抗预告登记人
发表日期:2015-03-26 来源: 作者:金霁 魏本亮 访问次数:

2007年12月20日,韩某与某地产公司签订借款协议,双方约定:借款期限自2007年12月21日至2008年4月20日,某地产公司向韩某借款作为韩某订购商品房预付款(双方另订立购房合同)。如某地产公司按时还款,所订商品房销售合同自动失效,如到期未能偿还,则所订商品房销售合同生效,某地产公司十日内到房管部门办理备案工作。借款到期后,某地产公司未能还款。2008年11月28日,韩某与某地产公司签订商品房买卖合同,双方对销售价格、付款方式、付款时间以及交房时间进行了约定。2009年1月7日,韩某与某地产公司至如皋市房地产监理所办理预告登记手续。到期后,某公司不同意交付房屋。韩某于2010年诉至南通中院,要求某地产公司给付借款本金和利息。2010年5月24日在南通中院的主持下,双方达成和解协议。调解生效后,某地产公司未自觉履行义务,韩某向南通中院申请执行。执行中,2011年6月3日南通中院查封了该套房屋,后该案指定由如皋法院执行,2013年6月18日,如皋法院又续封了该套房屋。

  2009年11月25日,异议人金某与某地产公司就该房屋签订商品房买卖合同,双方对价格、付款方式、付款时间及交房时间进行约定。2011年1月5日异议人金某一次性付清全部购房款并取得了不动产统一发票。同日,某地产公司将该房屋交付给异议人金某。2011年1月19日,异议人缴纳契税。2013年11月,异议人金某向如皋法院提出执行异议,要求解除对上述房屋的查封。

  法院审理后认为,韩某的预告登记的效力因债权消灭而失效。异议人金某在法院查封之前就已经缴纳了全部购房款,并实际居住使用讼争房屋,且异议人对此并没有过错,法院应该解除对该房屋的查封。

  案件裁定后,案外人、申请执行人与被执行人均未提起诉讼。

  本案的争议焦点:一、韩某预告登记的效力有无丧失?二、异议人金某能否对抗预告登记人,其房屋能否解封?

  关于争议焦点一:根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定,当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。本案中,韩某与某地产公司签订商品房合同生效后,有权要求某地产公司按合同约定交付房屋,但其没有行使该权利,而是选择向南通中院诉讼,要求某地产公司偿还借款。在诉讼过程中,韩某也未将以房抵款的部分扣除,可以认定其以实际行为表明不再履行与某地产公司签订的商品房合同。那么,韩某基于商品房买卖合同享有的要求交付房屋的权利就被南通中院的民事调解书所取代,也就是说其预告登记的债权因其诉讼而消灭,预告登记的效力也因债权消灭而失效。

  关于争议焦点二:根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定,被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。某公司在预告登记失效后将房屋出售给异议人并不违反法律的规定。本案异议人金某在法院查封之前已经缴纳了全部购房款,并实际居住使用讼争房屋,且异议人作为一般购房户,其没有义务审查房地产开发商出售的房屋有无所有权瑕疵,其也不可能遇见到自己购买的房屋在其过户之前有可能因为开发商欠他人之债而被查封,所以异议人对购房行为以及未办理过户手续均无过错,法院不应对该房屋继续执行。


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