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贾敏莉等因附条件声明导致不能变更房屋登记诉东海县房产管理局履行法定职责案
发表日期:2015-07-17 来源: 作者: 访问次数:

贾敏莉等因附条件声明导致不能变更房屋登记

诉东海县房产管理局履行法定职责案

 

 [裁判摘要]

当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与等民事法律关系无效或者应当撤销为由,对房屋登记行为提起行政诉讼的,原则上人民法院应当告知当事人先行解决民事争议。但如果从形式上能够判断出该民事法律行为的法律效力,人民法院应当对该民事法律行为合法性作附带审查,减少当事人的诉累。

 

原告:贾敏莉,女,55岁,汉族,住东海县牛山镇钢铁路。

原告:潘长华,男,43岁,汉族,住东海县青湖镇。

原告:贾明卫,女,43岁,汉族,住东海县驼峰乡。

被告:东海县房产管理局,住所地东海县晶都大道城建大厦。

原告贾敏莉、潘长华、贾明卫因与东海县房产管理局履行法定职责纠纷一案,向江苏省东海县人民法院提起诉讼。

原告贾敏莉等诉称:2013513,依照原告贾敏莉的申请,东海县人民政府将位于东海县牛山镇环城东路9号建材城8栋楼12号、16号共计184.3平方米的店面颁发了连房权字第N00059298号《房屋所有权证》,原告贾敏莉享有的份额为100%20131213,原告贾敏莉与原告潘长华和贾明卫签订《赠与合同》,约定贾敏莉将上述房产自愿赠与潘长华和贾明卫夫妇共同所有,合同双方还在东海县公证处办理了合同的公证手续。同日下午,三原告到被告处办理房屋所有权转移登记,被告以田鸿远自书的一份材料,内容为“东海县建材商贸城812号店面184.3平方米,在不转让他人前提下归贾敏莉所有,本人放弃产权要求。此据田鸿远 2009.12.13为由决定对该房屋不予登记。原告认为,涉案房屋系原告贾敏莉个人单独所有,原告贾敏莉具有完全的处分权,依照《房屋登记办法》第三十三条规定,被告应当在赠与这一所有权转移事实发生后立即为该房办理转移登记。为维护原告合法权益,请求法院判令被告在法定时限内将由原告贾敏莉所有的东海县牛山镇环城东路9号建材商贸城8栋楼12号、16号房产转移登记给原告潘长华、贾明卫共同所有,并由被告承担本案诉讼费用。

被告东海县房产管理局辩称:一、贾敏莉持有的连房权证牛字第N00059298号房屋所有权证是在附条件的情况下获得的。位于牛山镇环城东路9号建材城8号楼12号、16号面积为184.3平方米的房屋原产权人是贾敏,田鸿远为共有权人。贾敏莉申领涉案房屋产权证时,田鸿远于20091223向东海县房管局出具了一份声明,声明放弃涉案房屋共有权,但田鸿远放弃共有权附设了一个前提条件,即“在不转让他人的前提下归贾敏莉所有”。故贾敏莉持有的连房权证牛字第N00059298号房屋所有权是在附设条件的情况下获得的。二、贾敏莉提交的公证文书不能作为产权转移的有效证据。《公证法》第36条规定:经公证的民事法律行为、有法律意义的事实和文书,应当作为认定事实的根据,但有相反证据足以推翻该项公证的除外。公证机关不知晓贾敏莉取得涉案房屋产权是在原产权共有人田鸿远附条件放弃产权的情况,而且,贾敏莉在办理《赠与合同》公证过程中,没有田鸿远到场的证据。而田鸿远20091223向东海县房产管理局出具的声明足以推翻该证据。故贾敏莉提交的该公证文书不能作为产权转移的有效证据。三、原告要求东海县房产管理局为其办理涉案房屋转移登记的请求不能成立。根据《房屋登记办法》第7条之规定,房产登记部门在办理房屋登记过程中必须进行审核。东海县房产管理局在接到原告申请之后,经调取涉案房屋的原档案,发现档案中附有田鸿远20091223向东海县房产管理局出具的声明。故不能为其办理产权转移登记。建议当事人通过民事诉讼解决问题,届时,我局将根据民事案件的处理结果决定是否为原告办理涉案房产的转移登记。综上,请求驳回原告的诉讼请求。

江苏省东海县人民法院审理查明:

2013513,东海县人民政府依照原告贾敏莉的申请,将位于东海县牛山镇环城东路9号建材商城8栋楼12号、16号房产颁发了编号为连房权字第N00059298号《房屋所有权》,原告贾敏莉享有的份额为100%。同年1213日,原告贾敏莉与原告潘长华、贾明卫签订《赠与合同》,合同约定贾敏莉将涉案房产自愿赠与潘长华、贾明卫夫妇共同所有,合同双方还在东海县公证处办理了合同的公证手续。同日,三原告到被告东海县房产管理局办理房屋所有权转移登记,被告以田鸿远20091213自书的“东海县建材商贸城812号店面184.3平方米,在不转让他人前提下归贾敏莉所有,本人放弃产权要求。此据田鸿远2009.12.13为由作出(2013)东房登字第001号不予登记通知书,决定对该房不予登记。贾敏莉等不服,遂诉至本院。

另查明:田鸿远与贾敏莉原系夫妻关系,双方于2008520经本院判决离婚。离婚时,二人名下的东海县建材商贸城812号、16号房屋的房产未列入共同财产分割范围。2008719,田鸿远自书一份声明:“本人自愿放弃牛山镇建材商贸城一期8栋楼1216号房共有权。田鸿远  2008719。应田鸿远要求,原告贾敏莉照他的写法写了一份放弃原夫妻双方共有的凯溢丽都房子共有权的声明。田鸿远以此声明到东海县房产管理局办理了房屋所有权转移登记。贾敏莉的东海县建材商贸城一期812号、16号房屋因未还完按揭贷款而未能过户。20091213,田鸿远在贾敏莉不知情的情况下,写下了“东海县建材商贸城812号店面184.3平方米,在不转让他人前提下归贾敏莉所有,本人放弃产权要求”的书面申明。

江苏省东海县人民法院经审理认为:

案外人田鸿远对案涉房产先后于200871920091213写了两份内容不同的弃权声明。2008719所写的弃权声明是在原告贾敏莉在场情况下所写,而且田鸿远是以该弃权声明换取原告贾敏莉书写放弃凯溢丽都房产共有权的弃权声明为条件,该弃权声明是双方真实意思表示,符合法律规定,合法有效。田鸿远既然放弃案涉房产共有权,从该弃权声明作出之日起,田鸿远就从法律上丧失了对案涉房产的处分权,故田鸿远自2008719以后对案涉房产所作的任何声明均为无效声明。田鸿远于20091213的声明是在2008719之后作出,并且是在原告不在场、且对原告合法权利严重限制的情况下作出的,显属无效。被告东海县房产管理局未能依法全面审查涉案房屋登记材料,片面地以案外人田鸿远无效声明作出不予登记决定,主要证据不足,依法应予撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第(二)项第一目之规定,江苏省东海县人民法院于2014424作出(2014)东行初字第0019号行政判决:

一、撤销被告东海县房产管理局(2013)东房登字第001号不予登记通知书。

二、责令被告东海县房产管理局重新作出具体行政行为。

一审宣判后,原、被告均未上诉,一审判决生效。被告东海县房产管理局依据法院生效判决,为原告办理了房产所有权转移登记。

 

 

 

    案例报送单位:江苏省东海县人民法院

    一审审判人员:李 健、郭巍、马长宜(人民陪审员)

    报送人:李健

通讯编辑:薛子裔,该院研究室


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